New York
À Manhattan, l'immeuble fait la moitié de la vente
Raphael a commencé sa carrière à Manhattan et travaille depuis le bureau Corcoran de SoHo, au 524 Broadway. Ses références new-yorkaises comprennent deux immeubles de rapport de l'Upper West Side vendus ensemble pour 11,2 M$, un hôtel à SoHo et le penthouse du 172 Madison Avenue.
Types de biens
Co-op, condo, loft, townhouse
La co-op
La majorité des appartements de Manhattan sont des coopératives : on n'achète pas des murs mais des parts d'une société, et le conseil d'administration (le board) doit approuver l'acquéreur. Il fixe souvent un apport minimum, exige des liquidités après l'achat et encadre la location et l'usage en résidence secondaire. Pour un acquéreur étranger, c'est souvent le principal obstacle.
Le condominium
Plus proche de la copropriété française, le condo est un bien immobilier en pleine propriété, avec une procédure d'approbation légère. C'est le choix habituel des acquéreurs internationaux et des investisseurs, et il se négocie généralement plus cher qu'une co-op comparable.
Le loft
À SoHo, Tribeca ou NoHo, d'anciens immeubles industriels abritent de grands volumes ouverts. Hauteur sous plafond, lumière, statut juridique de l'usage résidentiel : autant de points qui influencent la valeur et le financement.
L'hôtel particulier
Largeur, profondeur, état, protection patrimoniale (landmark) et configuration légale comptent davantage que le prix moyen au mètre carré.
L'immeuble de rapport
Les petits immeubles locatifs de Manhattan s'achètent d'abord sur leurs chiffres : état locatif, échéances des baux, charges, état technique, et part des loyers libres ou régulés. En 2026, un client de longue date lui a confié la vente de deux immeubles de l'Upper West Side, 20 appartements à loyers libres, cédés ensemble pour 11,2 M$. Ce qui a fait la différence : une approche issue du résidentiel de luxe. La valeur émotionnelle de l'adresse, entre Central Park et Riverside Park, et des photos d'appartements dignes d'une belle maison ont permis un prix qu'une présentation purement commerciale, fondée sur le seul rendement, n'aurait pas atteint.
À New York, l'avocat remplace le notaire
Chaque partie est représentée par son propre avocat, qui négocie le contrat et vérifie les documents de l'immeuble. Raphael peut vous mettre en relation avec des avocats new-yorkais habitués aux acquéreurs étrangers.