Investir aux États-Unis, ligne par ligne

Les indicateurs utiles

Le revenu net d'exploitation

Les loyers effectivement encaissés, moins la vacance et toutes les charges : taxe foncière, assurance, entretien, gestion et, en copropriété, les charges communes. Les loyers projetés sont toujours présentés à part.

Le cap rate

Le revenu net divisé par le prix. Un cap rate de 5 % sur un immeuble de 4 millions de dollars correspond à 200 000 dollars de revenu net annuel. C'est une photographie du rendement actuel, fiable seulement si les charges le sont.

Le multiplicateur de loyer brut

Le prix divisé par les loyers bruts annuels. Pratique pour un premier tri, mais aveugle aux charges.

Le scénario prudent

Trois mois de vacance, une assurance en hausse d'un tiers, un appel de fonds imprévu : un investissement qui ne fonctionne que dans le meilleur des cas n'est pas un bon investissement.

Spécificités de Miami

Les règles de la copropriété priment : durée minimale de location, nombre de baux par an, délai avant la première location, approbation des locataires. L'assurance et le financement des réserves pèsent désormais sur la rentabilité des immeubles anciens.

Spécificités de New York

Le statut réglementaire de chaque logement (loyers stabilisés ou libres) conditionne la valeur d'un immeuble. Le rent roll se vérifie appartement par appartement avant toute signature.

Fiscalité et structure

Détention en nom propre, via une LLC ou une autre structure ; imposition des loyers aux États-Unis et en France ; retenue FIRPTA à la revente ; transmission. Ces questions relèvent d'un avocat et d'un conseiller fiscal franco-américain, que Raphael associe au projet dès le départ.

Raphael fournit une analyse immobilière et vous représente dans la transaction. Il ne délivre ni conseil en investissement financier, ni conseil fiscal ou juridique, et aucun chiffre de ce site ne constitue une promesse de rendement.